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TERRENI INDUSTRIALI PER FOTOVOLTAICO ED EOLICO

IBS ENERGY , nel 2021 e 2022 e probabilmente anche nel biennio 2023 – 2024 si porrà come obiettivo primario quello di sviluppare progetti sia fotovoltaici che eolici, utilizzando terreni industriali con codice di destinazione urbanistica D a fine produttivo o terziario ( esempio : terreno industriale D1 ).

QUALI SONO I VANTAGGI AD UTILIZZARE DEI TERRENI INDUSTRIALI ?

CON I TERRENI INDUSTRIALI C’È UNA RIDUZIONE DEL CONSUMO DI SUOLO : attraverso dei terreni industriali essendo già indirizzati ad un uso produttivo, si riduce il consumo di suolo agricolo, nel caso di installazione di un impianto fotovoltaico tradizionale . In questo modo si può preservare i terreni agricoli affinché siano valorizzati per delle coltivazioni . Oppure per i terreni agricoli qualora sia applicabile, e sempre nell’ ottica di preservare il suolo, utilizzare il modello Agrivoltaico che consente una perfetta sinergia tra coltivazione e produzione di energia mediante strutture rialzate a 4 metri che consentono il passaggio dei mezzi agricoli tra le fila dei pannelli fotovoltaici .

TERRENI INDUSTRIALI E DECRETO SEMPLIFICAZIONI : i terreni industriali possono beneficiare delle semplificazioni introdotte dal Decreto Semplificazioni, che consentono di snellire l’ iter autorizzativo per installare un impianto fotovoltaico, riducendone fortemente i tempi grazie allo snellimento degli adempimenti richiesti . Infatti, il decreto Semplificazioni del 31 Maggio 2021 introduce la possibilità per terreni industriali di utilizzare la PAS ossia la procedura abilitativa semplificata, per autorizzare progetti inerenti sistemi fotovoltaici fino a 10 MW connessi alla rete Enel in media tensione e localizzati in aree a destinazione industriale, produttiva, e commerciale .

TERRENI INDUSTRIALI ED INCENTIVI : il decreto Fer 1, pubblicato in gazzetta ufficiale il 4 luglio 2019 eroga incentivi limitatamente ad alcune fattispecie nel caso di installazione di impianti in grado di produrre energia rinnovabile ; nello specifico fondi per aziende che installino impianti fotovoltaici, eolici od idroelettrici . Gli incentivi previsti nel decreto FER 1, vengono erogati dallo Stato per 20 anni e per la produzione di energia immessa nella rete elettrica nazionale attraverso fonti rinnovabili . Il meccanismo per accedere agli incentivi è mediante il “ registro ” per impianti di potenza inferiore ad 1 MW ( megawatt ) mentre oltre tale potenza si può partecipare a delle aste al ribasso . Nel caso di terreni industriali, si parla di aste al ribasso . Qualora si scegliesse di operare per alcuni terreni industriali in assenza di incentivi e non si partecipasse alle aste, per motivazioni legate a tempistiche o altro, si opererà nella modalità Grid Parity / Market Parity di solito riservata ai terreni agricoli .

COME PRESENTARE DEI TERRENI INDUSTRIALI E REQUISITI :

TERRENI INDUSTRIALI E REGIONI DI INTERESSE

Nord ovest : Lombardia, Piemonte, Liguria ( per aree pianeggianti )
Nord est : Emilia-Romagna, Veneto, Friuli Venezia Giulia
Centro : Lazio, Toscana, Marche, Umbria
Sud : Basilicata, Molise, Abruzzo, Campania, Puglia, Calabria
Isole : Sardegna, Sicilia .

CONFORMAZIONE E PENDENZE : per installare un impianto fotovoltaico su terreni industriali, quest’ ultimi devono essere quanto più possibile pianeggianti od esposti verso sud con limitata pendenza . Qualora la pendenza sia fino al 10 % si potranno utilizzare strutture ad inseguimento solare ( tracker o inseguitore solare ). Qualora la pendenza sia superiore si dovranno impiegare strutture fisse . È preferibile per chi installa operare su un terreno industriale caratterizzato da pendenza minima che consente un utilizzo dei tracker, che garantiscono un maggiore IRR di progetto, poiché gli inseguitori, inseguendo il sole attraverso un movimento su singolo o doppio asse, riescono ad ottimizzare la produttività in funzione dell’ irraggiamento nelle varie fasce orarie . Una forma regolare del terreno consente di ottimizzare la disposizione dei pannelli e incrementare la potenza installata .

ESTENSIONE : sono preferibili terreni industriali di estensione maggiore di 4 – 5 Ettari .
Tuttavia siamo interessati anche a terreni industriali di 2 – 2,5 ettari che consentono di installare 0,99 MW e in tal caso per la connessione è sufficiente una linea di media tensione .

VINCOLI URBANISTICI : per poter installare un impianto fotovoltaico su terreni industriali, è necessario che non siano presenti vincoli urbanistici ostativi e restrizioni di carattere nazionale, regionale o locale . Alcuni esempi di vincoli su terreni industriali :
- Vincolo archeologico ( Soprintendenza )
- Vincolo idrogeologico / idraulico ( Piano di Assetto idrogeologico PAI )
- Vincolo legge Galasso
- Vincolo paesaggistico / coni visivi ( Piano Paesaggistico Regionale )
- Vincolo boschivo
- SIC ( Sito di interesse Comunitario )
- ZPS ( Zona di protezione Speciale )
- IBA ( Important Bird and Biodiversity Area )
- Natura 2000
- Fascia di rispetto autostradale
- Fascia di rispetto da elettrodotto
- Aree interessate da incendi e vincoli ecc.

Tutte queste verifiche saranno effettuate dal nostro staff tecnico mediante screening vincolistico completo e gratuito per il proprietario . Alcuni vincoli limitano in modo drastico l’ utilizzo dei terreni industriali, in altri casi è necessario osservare delle fasce di rispetto con una riduzione moderata delle aree utili per l’ installazione dei pannelli .

SERVITÙ DI ELETTRODOTTO : visto che l’ impianto fotovoltaico installato su un terreno industriale, dovrà necessariamente essere collegato alla rete elettrica nazionale di Enel, è fondamentale che si riesca a raggiungere una strada pubblica dove i cavi dovranno essere allocati mediante cavidotto interrato o soluzione aerea secondo indicazioni di Enel . Pertanto è importante qualora i terreni industriali siano poco serviti o distanti da una strada pubblica, dunque non ci sia un accesso ad una strada, che ci sia la disponibilità dei confinanti a concedere una servitù di cavidotto o servitù aerea retribuita sui loro terreni per i collegamenti elettrici sino alla strada pubblica .

COLTIVAZIONI TUTELATE, UNITÀ COLLABENTI, MASSI, POLVERE, ALTRO : qualora i terreni industriali, dovessero essere interessati dalla presenza di :
- coltivazioni tutelate ( che potrebbero richiedere una procedura specifica per la rimozione )
- unità collabenti ( che potrebbero determinare degli ombreggiamenti, siano esse registrate o meno al catasto )
- massi o pietre di grandi dimensioni ( che potrebbero influire sui costi di ripristino del sito )
- polvere legata alla particolare natura del suolo ( polvere che potrebbe ricoprire i pannelli riducendone la produzione di energia o richiedendo maggiori costi di manutenzione )
- o altre specificità ;
saranno condotte delle verifiche approfondite per individuare mediante un sopralluogo le soluzioni da adottare rispetto al singolo terreno industriale in base alle specificità .

COME INVIARE I DATI SALIENTI DI UN TERRENO INDUSTRIALE :

ANALISI DEI TERRENI INDUSTRIALI “FAST – VELOCE “:

Per velocizzare le analisi che devono essere condotte sui terreni industriali, e poter dare un riscontro rapido alla proprietà sulla idoneità o meno del terreno industriale, affinché si possa installare un impianto fotovoltaico, le informazioni essenziali da ricevere sono le seguenti :

KMZ : ossia il perimetro del terreno industriale tracciato in Google Earth . Questo consente una rapida analisi della parte elettrica, ( individuando la più vicina sottostazione o cabina primaria di alta tensione ) unitamente alla determinazione degli esiti di idoneità o meno allo screening vincolistico .
Come tracciare KMZ – LINK Istruzioni per Tracciare KMZ
Mediante messaggio su Whatsapp sarà possibile anche ricevere un audio molto semplice per effettuare il KMZ guidati da un tecnico .
Prima di procedere a tracciare il perimetro, è necessario scaricare sul proprio Computer Google Earth . Ecco il Link : Download Google Earth

CABINE DI MEDIA TENSIONE : per velocizzare la individuazione di una cabina di media tensione presente in prossimità dei terreni industriali, qualora il proprietario ne conosca una, lo invitiamo a condividere tale informazione attraverso la coordinata Google Earth della cabina ed una foto della cabina .
Link alle cabine di media tensione e sottostazioni : Cabine
( focalizzarsi solo sulle cabine di Media Tensione ).
Per terreni industriali di 2 ha circa, è sufficiente una linea di media tensione che passi in prossimità del terreno .

VISURE : la visura dei terreni industriali è sempre gradita per una più puntale verifica dei vincoli urbanistici .

CDU ( certificato di destinazione urbanistica ) dei terreni industriali : è importante per la verifica del codice urbanistico, per accelerare lo screening vincolistico, per accertare la presenza di usi civici, parchi comunali, per quantificare le fasce di rispetto relative a determinati elementi . Anche se non aggiornato è sempre meglio inviarlo insieme alle altre informazioni . Qualora i terreni industriali fossero ritenuti idonei, il CDU sarà da richiedere aggiornato al Comune dove i terreni sono registrati . Il costo per il CDU varia da Comune a Comune comunque è dell’ ordine di qualche decina di Euro .

STRALCIO DEL PRG ( Piano Regolatore Generale ) o PUG ( Piano Urbanistico Generale ) : sono strumenti di pianificazione e di governo del territorio e contengono importanti informazioni per capire se esiste una concreta fattibilità del progetto fotovoltaico sui terreni industriali in corso di analisi . Per stralcio si intende l’ area relativa al lotto dei terreni in oggetto o ad un’ area limitata del Foglio che contiene le particelle oggetto di verifica . Per dubbi contattare il recapito riportato tra i contatti .

ALTRE INFORMAZIONI : qualora sui terreni industriali insistano ipoteche, ISMEA, trascrizioni non effettuate, particelle non di proprietà all’interno del lotto, presenza di servitù per acquedotti, gasdotti, linee di alta tensione passanti sul sito, o altre fattispecie, oppure si percepiscano contributi dall’ Unione Europea o PAC, è importante comunicare queste informazioni con solerzia, perché se gestite e in fase preliminare renderà più celere il processo, evitando stop and go . Ogni anomalia verrà comunque riscontrata prima della firma del contratto definitivo . Verrà effettuata una relazione ventennale notarile ( a nostre spese ) ove si andrà a ritroso a ricostruire la storia degli ultimi 20 anni delle particelle del lotto . Tuttavia, sarebbe ideale pianificare le singole azioni anche correttive in modo preventivo per azioni più efficaci . Pertanto la massima trasparenza è di aiuto a tutti, ovviamente si intende informazioni di cui i proprietari siano consapevoli dunque nella loro disponibilità .

NOTE : il KMZ è indispensabile per condurre una analisi, le altre informazioni, se presenti rendono celere la determinazione di un esito di pre fattibilità . Si vuole evidenziare il fatto che sino a quando Enel non avrà confermato una soluzione tecnica di connessione, il potenziale progetto fotovoltaico od eolico su taluni terreni industriali, è solo sulla carta . Visto che le cabine a cui collegarsi non hanno una capienza infinita è fondamentale essere il più possibile celeri, soprattutto in zone dove le linee elettriche sono sature o vi sono un numero elevato di richieste di immissione in rete per altri nuovi impianti .

ANALISI DEI TERRENI INDUSTRIALI “ TRADIZIONALE “:

FOGLIO, PARTICELLE, COMUNE OPPURE VISURA CATASTALE : lo strumento di base per una analisi è la visura catastale dell’ Agenzia delle Entrate oppure si può comunicare il numero di Foglio, tutte le particelle che costituiscono il terreno, e il Comune a cui le particelle appartengono . Queste informazioni impongono di ricercare ogni singola particella per Comune, determinarne i confini, ripetere l’ operazione per tutte le particelle, e poi tracciare dopo aver assemblato il puzzle il perimetro complessivo . Questa operazione richiede che un nostro architetto ci lavori anche per diverso tempo se si tratta di terreni molto frazionati, anche per delle ore, pertanto, i terreni industriali con le sole informazioni catastali avranno una procedura di analisi più lenta, poiché a parte il tempo fisico nel condurre la ricerca, viene data precedenza ai terreni corredati di tutte le informazioni per una analisi FAST. Nel caso si forniscano i soli dati catastali di terreni industriali, si prega di allegare il FOGLIO DI MAPPA dove si potranno visualizzare le particelle del Foglio e la disposizione delle une rispetto alle altre nel Foglio catastale .

NOTE : Gli altri documenti indicati nella Analisi Fast, sono comunque da inviare qualora disponibili tali informazioni relativamente ai terreni industriali da sottoporre per una analisi ( CDU, stralcio PRG, Visure, Cabina di Media Tensione ).

COME FUNZIONA IL PROCESSO DI VALUTAZIONE DEI TERRENI INDUSTRIALI

RICEZIONE DELLE INFORMAZIONI DEL TERRENO INDUSTRIALE

Indispensabile ( una delle seguenti ):
- KMZ ( per analisi FAST )
- Foglio, Particelle, Comune + Foglio di Mappa ( per analisi TRADIZIONALE )
- Visura + Foglio di Mappa ( per analisi TRADIZIONALE )

Graditi :
- CDU ( certificato di destinazione urbanistica )
- Stralcio PRG ( Piano Regolatore Generale ) oppure PUG ( Piano Urbanistico Generale )
- Cabina di Media Tensione .

ANALISI DEL TERRENO INDUSTRIALE
- Analisi FAST : da 1 a 3 giorni in funzione della completezza delle informazioni ricevute
- Analisi Tradizionale : da 1 a 2 settimane .

ESITI DELLE VERIFICHE SUI TERRENI INDUSTRIALI

OFFERTA : in caso di idoneità del terreno industriale, verrà formulata una offerta economica dopo aver prodotto un business plan con i dati dell’ impianto considerando l’ IRR di progetto, dopo la costruzione, l’ allaccio alla rete elettrica, e la vendita dell’ energia secondo un PPA ( Power Purchase Agreement ) stimato e tendenziale . Pertanto le offerte che riceverete relativamente ai terreni industriali, saranno basate su simulazioni effettuate utilizzando accurati modelli economici, e potranno essere relative a :

DDS : cessione del diritto di superficie per minimo 30 anni con la possibilità di estensione in alcuni casi a 36 o 40 anni espresso in X.000,00 euro / ettaro / anno

ACQUISTO : un prezzo di acquisto del terreno espresso in X.000,00 euro / ettaro . Il settore fotovoltaico impone che gli importi ad ettaro che si possano pagare siano compatibili con i valori di mercato per il settore specifico ; diversamente il business plan non girerebbe . Pertanto sono da preferire aree industriali che non hanno avuto un vero sviluppo, zone decentrate o abbandonate, o poi escluse rispetto ad un piano industriale espansivo ipotizzato dal Comune o dalla Regione .

DDSA : cessione del diritto di superficie per 30 anni ( minimo ) attualizzato scontato, ossia l’ affitto dei 30 anni pagato tutto in anticipo tuttavia applicando un tasso di sconto il tutto espresso in X.000,00 euro / ettaro

CAPARRA : in tutti i casi è anche prevista una caparra alla ricezione del preventivo da parte Enel . Le caparre che si possono versare nel settore Fotovoltaico ed Eolico sono ridotte rispetto al mercato immobiliare tradizionale .

FIRMA PRELIMINARE O BOZZA DI OPZIONE PER LA RICHIESTA DI PREVENTIVO AD ENEL : qualora l’ offerta formulata ai proprietari, previa negoziazione venga approvata, si chiederà al proprietario :
- di firmare un preliminare, che ci consenta di iniziare ed ultimare l’intero iter autorizzativo previsto dalla Regione per ottenere il titolo autorizzativo per la costruzione dell’ impianto ;
- talvolta, a seconda dei casi, basterà una opzione, più contenuta come tempi per la sola richiesta del preventivo di connessione ad Enel ; poi sulla base dell’ esito si potrà completare la seconda parte dell’ iter con un accordo aggiuntivo .

INIZIO ITER AUTORIZZATIVO E COSTRUZIONE

Dopo la firma del preliminare per i terreni industriali oggetto di trattativa, il primo passo sarà richiedere ad Enel il preventivo di connessione alla rete elettrica nazionale, che verrà fornito entro 60 – 90 giorni secondo il carico di lavoro in quel momento ed il licenziamento delle pratiche precedenti .

Appena ricevuto il preventivo TICA ( Testo Integrato delle Connessioni Attive ), se esso rispecchierà le stime ipotizzate in fase di pre fattibilità, dopo un tavolo tecnico in Enel e una verifica in Comune, unitamente alla esecuzione del notarile ventennale, si potrà confermare il preventivo di connessione e pagare il 30% dei costi di allaccio ad Enel, più una piccola caparra al proprietario secondo accordi .

A questo punto, si potrà inoltrare la richiesta per l’ ottenimento del titolo autorizzativo PAS ( procedura autorizzativa semplificata) per ricevere l’ autorizzazione alla costruzione dell’ impianto fotovoltaico suo terreni industriali, previo nulla osta degli enti preposti .

All’ ottenimento del titolo autorizzativo, sarà possibile andare dal notaio per sottoscrivere il contratto definitivo con la proprietà per il pagamento del DDS o importi per l’ acquisto dei terreni industriali .
Successivamente si darà inizio ai lavori in cantiere.

Terminata la costruzione dell’ impianto fotovoltaico, verrà richiesto ad Enel il collegamento e l’ immissione in rete dell’ energia prodotta, dunque l’ impianto sarà allacciato e produttivo, generando profitto ed energia pulita a beneficio della collettività .

CONTATTACI

Inviare i dati dei terreni industriali e le informazioni di contatto, includendo sempre un recapito cellulare, alla e-mail che segue :

Solo per domande di carattere tecnico sui terreni industriali, esempio :

- assistenza su come tracciare KMZ o ricevere l’ audio su Whatsapp su come tracciare KMZ
- delucidazioni sui documenti da inviare

chiamare il numero che segue +39 348 29 20 146 .

Si ringrazia per la collaborazione .

LINK UTILI :

Fotovoltaico
Eolico

Terreni industriali Fotovoltaico linee guida

APPROFONDIMENTI E DISPENSE SU TERRENI INDUSTRIALI :

CATEGORIA CATASTALE D

Categoria catastale D, riguarda categorie speciali nel terziario o a fine produttivo .

Classificazione categorie / classi catastali D :

CATEGORIA CATASTALE D 1 OPIFICI
Categoria catastale D 1 : terreni industriali e fabbricati per attività industriale con meccanismi inamovibili per infissione, attività tesa a produrre un bene economico, trasformando la materia prima in prodotti finiti vendibili, ricavandone un utile .

CATEGORIA CATASTALE D2 ALBERGHI E PENSIONI
Villaggi turistici, pensionati per anziani, case di riposo, locande ( art. 10 della Legge ).

CATEGORIA CATASTALE D3 CINEMATOGRAFI, TEATRI
Discoteche, arene, sale per concerti, spettacoli, parchi giochi, zoosafari, parchi zoo ( art. 10 della Legge )

CATEGORIA CATASTALE D4 CASE DI CURA ED OSPEDALI
Case di cura, ospedali, poliambulatori .

CATEGORIA CATASTALE D5 ISTITUTI DI CREDITO, ASSICURAZIONI
Fabbricati o parti di essi, non le comuni di agenzie bancarie o assicurative che rientrano, attraverso il concetto dell’ordinarietà prevalente ( e non occasionale ) nelle zone ed in funzione delle caratteristiche costruttive e uso appropriato, in una categoria dei gruppi A ( es. A/10 ) ( con caratteristiche art. 10 della Legge ).

CATEGORIA CATASTALE D6 LOCALI E FABBRICATI PER ESERCIZI SPORTIVI
Aree con attrezzature sportive, stadi, piscine, campi sportivi senza costruzioni, o con gradinate, sale da bowling .

CATEGORIA CATASTALE D7 FABBRICATI COSTRUITI OPPURE ADATTATI PER ESIGENZE PARTICOLARI DI UN’ ATTIVITÀ INDUSTRIALE, CHE NON SIANO SUSCETTIBILI DI DIVERSA DESTINAZIONE SENZA RADICALI TRASFORMAZIONI .
A titolo di esempio : i caselli esistenti negli svincoli autostradali, locali per deposito attrezzi, impianti per lavaggio auto, discariche per lo smaltimento dei rifiuti solidi urbani, deposito di rottami, inerti, impianti di depurazione acque, caselli ferrotranviari, centrali del latte, fabbricati per impianti di estrazione di acque dal sottosuolo .

CATEGORIA CATASTALE D8 FABBRICATI COSTRUITI OPPURE ADATTATI PER ESIGENZE PARTICOLARI DI UN’ ATTIVITÀ COMMERCIALE, CHE NON SIANO SUSCETTIBILI DI DIVERSA DESTINAZIONE SENZA RADICALI TRASFORMAZIONI .
A titolo di esempio : aree di deposito di inerti e rottami, campeggi, capannoni per la conservazione dei surgelati e macelli, fabbricati con destinazione per la grande distribuzione, autosilos, posti barca .

CATEGORIA CATASTALE D9 EDIFICI GALLEGGIANTI O SOSPESI
Edifici sospesi o galleggianti oppure assicurati al suolo mediante punti fissi, ponti e pontili privati soggetti a pedaggi .

CATEGORIA CATASTALE D10 FABBRICATI PER ATTIVITÀ PRODUTTIVE COLLEGATE ALL’ AGRICOLTURA
A titolo di esempio, costruzioni strumentali ad esercitare l’ attività agricola differenti rispetto alle abitazioni : silos in muratura per la stagionatura dei foraggi, o per conservare i cereali, locali adibiti alla protezione di piante, costruzioni per attività agrituristiche .

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