Terreni per Impianti Fotovoltaici – Ricerchiamo in tutta Italia

Cosa cerchiamo nello specifico ? Puoi verificare di seguito se i terreni sono idonei !

IBS ENERGY – TERRENI ( 2020 – 2021 ): Se sei qui, è perché stai cercando una Società seria e competente per affittare o vendere i tuoi terreni per il Fotovoltaico .

Continua a leggere le note che seguono . Appena ricevute le informazioni necessarie per localizzare i terreni del proprietario, procederemo a valutarne le potenzialità di sviluppo per il Fotovoltaico e in caso di terreni idonei, andremo a formulare una proposta economica che terrà conto della tipologia dei terreni ( agricoli, industriali, cave dismesse, discariche ), della tipologia di contratto ( acquisto o affitto tecnicamente DDS cessione del diritto di superficie ) . Dopo la sottoscrizione di una Opzione Preliminare di Acquisto o Diritto di Superficie, dunque conclusa la trattativa positivamente, inizieremo immediatamente lo sviluppo della autorizzazione per costruire nel minor tempo possibile l’ Impianto Fotovoltaico, grazie ai nostri partner, grandi gruppi finanziari, Fondi e Gruppi Industriali e Banche .

Caratteristiche e requisiti dei terreni :

Esistono alcuni requisiti fondamentali che i terreni agricoli, terreni industriali, cave dismesse, ex discariche bonificate, devono avere per ospitare degli Impianti fotovoltaici :

LA SUPERFICIE NECESSARIA / DIMENSIONI DEI TERRENI :
La superficie minima che rendere possibile installare degli impianti fotovoltaici è di seguito specificata sulla base della tipologia dei terreni :
- Per i terreni agricoli : a partire da una superficie maggiore di 6 Ettari ( 60.000 Mq )
- Per i terreni industriali : a partire da una superficie maggiore di 3 Ettari ( 30.000 Mq )
- Per i terreni ex cave o cave dismesse : a partire da una superficie maggiore di 3 Ettari ( 30.000 Mq )
- Per i terreni ex discariche o discariche bonificate : a partire da una superficie maggiore di 3 Ettari ( 30.000 Mq )
- Per tutti i terreni in PAS fino a 1 MW ( 2 – 2,5 Ettari ) : Regioni Fotovoltaico ( Abruzzo, Lazio, Calabria, Sicilia ), Regioni eolico ( Abruzzo, Lazio, Calabria )
- Terreni da 3 ettari a salire per BESS storage System, sistemi di accumulo a batterie

Novità COMUNITA ENERGETICHE : TERRENI DI 1,5 ETTARI AGRICOLI O INDUSTRIALI per Comunità Energetiche nel Centro e Nord Italia . E’ sufficiente che passi una linea di media tensione vicina al terreno .

Novità : Decreto Semplificazioni e Terreni Industriali in PAS ( Procedura Abilitativa Semplificata ) fino a 10 MW
Novità : Cave Dismesse e Bacini idrici per Fotovoltaico Flottante ( Galleggiante )
Novità : Serre Fotovoltaiche, Serra
Novità : Agro Fotovoltaico / Agrovoltaico (®)
Novità : BESS storage ( battery energy storage system ) sistemi di accumulo a batteria su terreni agricoli o industriali

ESPOSIZIONE A SUD DEL TERRENO E PENDENZE DEI TERRENI :
Per installare impianti solari fotovoltaici su terreni agricoli o industriali essi debbono essere quanto più possibile pianeggianti o esposti prevalentemente verso sud . Ossia per i terreni non pianeggianti, è gradita l’ esposizione verso Sud .
Per quanto riguarda le pendenze tollerate :
- Con tecnologia a Tracker : nel caso si utilizzino degli inseguitori mono assiali l’ inclinazione deve essere inferiore al 15 % .
- Sistema Fisso : nel caso di impianti con il sistema fisso la pendenza non deve essere superiore al 25 % .

DISTANZA DALLA PIÙ ATTIGUA CABINA DI DISTRIBUZIONE O TRASFORMAZIONE ENEL / TERNA O LINEA ELETTRICA :
Per vendere o affittare i terreni per il fotovoltaico, è fondamentale la presenza in zona di una cabina o stazione elettrica di media tensione o di alta tensione .
- CABINE DI MEDIA TENSIONE : per impianti in MT, le cabine devono essere attigue al terreno, a poche centinaia di metri . Ci possono essere 2 tipologie di cabine di media tensione : cabine in cemento e cabine a palo .
- CABINE DI ALTA TENSIONE : possono trovarsi a qualche Km di distanza in funzione della dimensione del sito . Più il sito è grande, maggiore è la distanza che si può percorrere per connettersi alla rete . Se il terreno è di ridotte dimensioni, la cabina di alta deve essere più vicina .
Attraverso il Link in arancione è possibile leggere le caratteristiche delle cabine di distribuzione, trasformazione, di media o alta tensione . Segue la pagina con il dettaglio delle Cabine Elettriche : Link CABINE .

VINCOLI :
- È importante che i terreni non siano interessati da vincoli, ossia una ulteriore caratteristica basilare nel Fotovoltaico per vendere o affittare i terreni è anche l’ assenza di vincoli urbanistici, ambientali, paesaggistici, SIC ZPS, vincoli nazionali o locali . IBS svolgerà una analisi dettagliata attraverso una indagine vincolistica completa senza alcuna spesa per i proprietari .

REGIONI DI INTERESSE :
- Terreni Agricoli : Lombardia, Friuli Venezia Giulia, Piemonte, Toscana, Lazio, Molise, Basilicata, Campania, Puglia, Sicilia, Veneto, Calabria, Abruzzo, Sardegna secondo le nuove linee guida della Delibera Regionale Regione Sardegna del 27-11-2020 per i terreni idonei .
- Terreni industriali e Cave dismesse : tutte le Regioni .

Cosa succede se i terreni sono idonei per il Fotovoltaico ?

SOPRALLUOGO E CONTRATTO PRELIMINARE :
- Se il terreno di proprietà supera i criteri di selezione specificati, ossia è in possesso delle caratteristiche sopra esposte, viene effettuato un sopralluogo ( gratuito ) allo scopo di svolgere gli ultimi rilievi in loco, talvolta utilizzando dei droni .
- Se il terreno risulta idoneo per il Fotovoltaico, per l’ affitto o l’ acquisto, la proprietà non dovrà sostenere alcun costo e verranno svolte tutte le pratiche necessarie a nostre spese .
- L’ unico documento che sarà richiesto e che comporta un costo è il CDU ( Certificato di Destinazione Urbanistica ) che si renderà necessario quando si procederà con l’ iter autorizzativo . Il CDU ha un costo variabile a seconda del Comune che lo emette da 30 Euro a 60 – 70 Euro circa per diritti di segreteria e bolli statali .
- In ogni caso, verrà illustrato al proprietario dei terreni ogni aspetto, prima della sottoscrizione della Bozza di Preliminare, che si rende necessaria prima di procedere con la presentazione della richiesta di allaccio alla rete elettrica, che è il primo passo per ottenere le autorizzazioni necessarie per costruire sui terreni l’ impianto Fotovoltaico .

LE AUTORIZZAZIONI NECESSARIE PER VENDERE O AFFITTARE UN TERRENO PER UN IMPIANTO FOTOVOLTAICO

Cos’ è la Soluzione Tecnica Minima Generale ( STMG ) ?
- La STMG ( soluzione tecnica minima generale ) espone e riporta all’ interno del documento i costi stimati per realizzare la connessione alla rete elettrica ( Enel o Terna ). Include i costi per costruire la nuova linea per l’ allaccio dell’ impianto fotovoltaico, specificando inoltre il punto preciso dove dovrà avvenire l’allaccio alla rete elettrica nazionale .

Cos’ è la Soluzione Tecnica Minima Definitiva ( STMD ) ?
- La STMD ( Soluzione tecnica minima definitiva ) viene presentata alla Società titolare della rete elettrica ( Enel o Terna ) dopo l’ accettazione da parte della stessa della STMG . La ” Soluzione tecnica minima definitiva ” da il via effettivamente al progetto operativo, che può proseguire effettuando la connessione degli impianti fotovoltaici su terreno ( sia esso terreno agricolo o terreno industriale ) appena ottenuta la cantierabilità .

Cos’ è il Testo Integrato delle Connessioni Attive ( TICA ) ?
- Il TICA acronimo di “ Testo Integrato delle Connessioni Attive “ descrive l’ insieme di procedure che bisogna seguire per poter ottenere il permesso di allacciarsi alla rete elettrica nazionale ( Enel o Terna ) con esito positivo .

Cos’ è l’ Autorizzazione Unica ( AU ) ?
- L’ AU acronimo di “ Autorizzazione Unica “ è l’autorizzazione che viene rilasciata dagli Enti competenti e nella fattispecie la provincia e / o la regione dove l’ impianto fotovoltaico dovrà essere costruito . Si rende necessaria per impianti di media o grossa taglia, con procedure che sono influenzate in molti casi dal territorio che ospiterà, in caso di successo, l’ impianto Fotovoltaico una volta cantierabile .

Cosa offriamo ai proprietari di Terreno

ACQUISTO : si può procedere all’ acquisto del sito, acquistando in blocco tutto il terreno, talvolta anche includendo delle parti non idonee che vengono quantificate dopo la stesura di un layout con illustrata la disposizione dei pannelli e la potenza picco installata .

DDS E CESSIONE DEL DIRITTO DI SUPERFICIE : si può effettuare il pagamento di un canone annuo, una rendita che nel settore fotovoltaico viene indicato come ” Cessione del diritto di Superficie ” a 30 anni, dunque con modalità che si concordano viene versata annualmente una somma pari all’ importo concordato moltiplicato per il numero di Ettari . Il DDS include lo smaltimento a fine vita degli impianti previsto per legge e il ripristino del terreno alle condizioni di partenza . I valori medi di mercato per i terreni agricoli sono di 2000 – 2500 Euro ad Ettaro ad Anno, che possono arrivare a 3000 Euro ad Ettaro ad anno nel caso di terreni con Cabina di Alta tensione attigua al terreno . Per i terreni industriali per una offerta è indispensabile una analisi del terreno in via preliminare .

DDS ATTUALIZZATO : se ritieni che l’ affitto non corrisponda alle tue esigenze, ma non sei interessato a vendere i terreni, è possibile liquidare tutte le rate dell’ affitto anticipatamente attraverso un meccanismo di attualizzazione ossia i compensi dovuti alla cessione del diritto di superficie vengono corrisposti in un’ unica soluzione attualizzata anticipata .

NEL CASO I TERRENI SIANO PRESENTATI DA MEDIATORI : se sei una Agenzia Immobiliare o un mediatore immobiliare, un Agronomo, un tecnico del settore Rinnovabili, un Ingegnere, un Architetto, un Geometra, o un professionista di altra tipologia che intende collaborare con IBS relativamente alla segnalazione di Terreni idonei al Fotovoltaico, vai alla pagina principale Fotovoltaico ( Sotto trovi il link ).

Vuoi ricevere una Offerta ? Invia i Terreni seguendo la procedura indicata

Per poterti inviare una Offerta economica per l’ affitto o l’ acquisto dei tuoi terreni, abbiamo bisogno di ricevere informazioni specifiche . Segue una procedura molto semplice che richiede pochi minuti per poter poi avere una offerta personalizzata .

1. Scarica il pacchetto per Collaborare : File ZIP contenente 5 Files
2. Scarica Google Earth sul PC : Google Earth Download
3. Guarda il Video su come si traccia il perimetro KMZ : KMZ come tracciare il perimetro del sito
4. Traccia il perimetro KMZ in Google Earth seguendo le indicazioni del Video
5. Invia tramite E-mail il Perimetro KMZ e altri documenti
6. In caso di difficoltà chiamaci al telefono o scrivi una mail e ti contatteremo

Contattaci via E-mail o tramite Telefono

Scrivici una e-mail oppure chiama il +39 348 29 20 146. Ti illustreremo i requisiti che i terreni devono avere per installare un impianto Fotovoltaico, risponderemo ad eventuali dubbi o domande relativamente alla procedura per presentare un terreno, peculiarità dei contratti preliminari di cessione del diritto di superficie, vendita, o DDS attualizzato, o altro che ci venga richiesto .

Ringraziamo per la Collaborazione !

E-MAIL :

DEUTSCHE VERSION SEITE

Per altri Approfondimenti :

Download Linee Guida : Linee Guida
Sezione Eolico : vai alla pagina Eolico
Sezione Tetti : vai alla pagina Tetti Solari, Coperture Industriali
Photovoltaic Geographical Information System : Fotovoltaico PVGIS
Posizione del Sole e strumenti di analisi: Posizione del Sole e Mappe Interattive

FAQ ( Domande e Risposte ) : per altri dubbi che la presente guida ai Terreni per Fotovoltaico non dovesse chiarire, si prega di visionare anche gli step operativi per il Fotovoltaico con le Domande più frequenti e le relative Risposte : Link PASSI E PROCEDURE .

Vai alla pagina principale Fotovoltaico per approfondimenti o se sei un mediatore : Fotovoltaico HOME

LETTURE E APPROFONDIMENTI SUL FOTOVOLTAICO

INTRODUZIONE

L’ articolo è un punto di incontro per privati o Aziende che intendono affittare i propri terreni per istallare impianti fotovoltaici, con informazioni utili sulla vendita o affitto di un terreno per il Fotovoltaico .
Nell’ articolo che segue cercheremo di illustrare i temi caldi, e chiarire tutti gli aspetti centrali, utili per i proprietari dei terreni, affinché sappiano meglio giostrarsi nelle trattative, e gestire con attenzione le figure di intermediari talvolta competenti, o spesso, più o meno improvvisati .

L’ affitto di un terreno agricolo, industriale o fabbricabile, ex cava, discarica per un impianto fotovoltaico può essere una scelta sostenibile a vantaggio del pianeta e a supporto delle fonti di energia pulita rinnovabili e al contempo una vantaggiosa opportunità di guadagno . Proseguire nella lettura per capire come funziona .

TERRENI PER FOTOVOLTAICO – DOMANDE FREQUENTI

Affittare terreni agricoli o terreni industriali o ex cave per fotovoltaico : sai come fare? Leggi la nostra guida !
Quali sono le principali caratteristiche e requisiti che il terreno agricolo o industriale deve possedere per poter essere idoneo ad ospitare un impianto fotovoltaico ? In altre parole cosa rende un terreno agricolo o industriale interessante per il fotovoltaico ?
Quali gli strumenti per comprendere se sussistono le condizioni per installare pannelli fotovoltaici solari sul terreno agricolo o industriale ?
Quali sono le autorizzazioni necessarie per poter affittare il terreno per il fotovoltaico o per avere un terreno cantierabile per il Fotovoltaico ?
Dare in affitto il proprio terreno per installare pannelli solari fotovoltaici è un affare ?
Affittare i propri terreni per metterci impianti fotovoltaici è sicuro ? O è meglio la vendita ?
Quali sono le caratteristiche essenziali del contratto per concedere in vendita o in affitto un terreno agricolo o industriale per il fotovoltaico ?
Cosa prevede il contratto di affitto ( più correttamente “ cessione del diritto di superficie “ ) stipulato tra investitori e proprietari del terreno ( sia esso terreno agricolo, industriale, discarica o ex cava ) ?
A cosa deve prestare attenzione il proprietario del terreno ?
Come orientarsi tra le varie offerte e gli importi così diversi tra loro e le caparre da alcuni fornite alla sottoscrizione del contratto preliminare e da altri alla ricezione della soluzione di connessione Enel o Terna ?
Perché è importante richiedere un layout in contemporanea alla ricezione dell’ offerta per l’ affitto ( cessione del diritto di superficie ) , vendita, o DDS attualizzato ?
Qual è la tassazione per chi intende concedere un terreno agricolo o industriale per il fotovoltaico ?
Ok Affitto terreni per fotovoltaico, ma chi smaltisce i pannelli dopo ?
Ecco come si può fare per affittare un terreno agricolo o un terreno industriale o una ex cava o discarica per fotovoltaico .

TERRENI : QUALI DEVONO ESSERE LE CARATTERISTICHE DEL TERRENO ?

VENDERE O AFFITTARE UN TERRENO PER FOTOVOLTAICO RICHIEDE LA CANTIERABILITÀ : OSSIA IL TERRENO DEVE ESSERE CANTIERABILE

Affittare un terreno agricolo, una ex cava, una discarica bonificata o da bonificare, un terreno industriale per un impianto fotovoltaico, ebbene l’ affitto di un terreno di una delle tipologie indicate, per il fotovoltaico, si fonda sulla messa in disponibilità ed utilizzo di un terreno “ cantierabile “, e con cantierabile si intende che ha ottenuto le autorizzazioni rilasciate dagli enti preposti, i nulla osta e l’ autorizzazione alla connessione alla rete elettrica .

I Requisiti dei Terreni

Un lotto o appezzamenti di terreni agricoli, terreni industriali, ex cave, per essere idonei ad installare degli impianti fotovoltaici, devono essere in possesso di requisiti basici, altrimenti non è possibile avviare un processo di affitto / vendita dei terreni per l’ installazione di un impianto fotovoltaico . Le caratteristiche preminenti affinché un terreno sia preso in esame in questo tipo di settore e business del Fotovoltaico sono quelle che seguono :

REQUISITO 1. ESPOSIZIONE :

Per quanto riguarda l’ esposizione fondamentalmente ci sono 2 condizioni :
- Terreni pianeggianti
- Terreni esposti verso sud ossia collinari con esposizione verso sud

Si tratta di un requisito relativamente facile da investigare e verificare, poiché una bussola può bastare per capire l’ esposizione del terreno e con Google Earth mediante la funzione “ mostra profilo elevazione “ è possibile visualizzare il grafico delle pendenze .

POTENZA INSTALLATA :

Se i terreni sono pianeggianti, a seconda del tipo di tecnologia impiegata :
- Con il sistema fisso si può installare anche 1 MW per 1 Ettaro
- Mediante gli inseguitori Tracker ( esempio mono assiali ) in 2 Ettari è possibile installare circa 1,1 – 1,3 MW .

APPROFONDIMENTO SULLA CONFORMAZIONE E INCLINAZIONE DEL TERRENO :

Un elemento fondamentali è costituito dalla conformazione / tipologia di territorio, il quale deve essere il più possibile pianeggiante o con pendenze ( pendenza topografica ) moderate ; nel caso di terreni collinari va condotto uno studio per verificare se il terreno è esposto in direzione del sud e se non ci sono contro pendenze che renderanno complessa l’ installazione dei pannelli successivamente .
Sebbene la tecnologia consente oggi di lavorare anche con pendenze elevate mediante con il sistema fisso, tuttavia questo comporta molti più costi e talvolta il business plan di progetto ne risulta penalizzato con delle marginalità esigue .

Un altro aspetto che è utile rimarcare è che talvolta i terreni sono caratterizzati anche da moderate pendenze ma a nord, questo aspetto, penalizza molto il terreno, perché questo tipo di inclinazione va a togliere resa alla produzione di energia dei pannelli fotovoltaici .

REQUISITO 2. I VINCOLI

L’ assenza di vincoli : significa che Il terreno non deve essere interessato da vincoli nazionali, regionali, provinciali, comunali ; in caso contrario, la parte utilizzabile per l’ impianto fotovoltaico sarà solo la parte esente dai vincoli . Nella pratica, è possibile verificare la vincolistica in autonomia da parte del proprietario chiedendo al Comune nel quale il terreno ricade il CDU ( Certificato di Destinazione Urbanistica ) con vincoli, pagando per la sua emissione .

In altre parole a parte l’ esposizione, l’ altro cruciale aspetto da verificare è quello che i terreni siano essi terreni agricoli, terreni industriali, terreni ex cave, discariche bonificate e non, non siano interessati da vincoli sul terreno, come per esempio, vincoli paesaggistici, vincoli idrogeologici ed idraulici, PAI, legge Galasso, vincoli SIC ZPS, vincoli naturalistici, vincoli di tutela delle acque, vincoli legati alle fasce di rispetto per attiguità ad una autostrada, ad una ferrovia, ad un fiume o corso d’acqua, e molti altri .

L’ analisi completa dei vincoli viene effettuata dal nostro servizio di Ingegneria interna, tuttavia è molto utile in via preliminare disporre del CDU ( certificato di destinazione urbanistica ) che si può richiedere da parte del proprietario presso il Comune nell’ ufficio di competenza ( solitamente ufficio Urbanistica / Ambiente / Territorio ) .

Richiedere il Certificato di Destinazione Urbanistica ha un costo che può variare dai 30 – 40 Euro fino ai 60 -70 Euro circa e richiede come tempi, a seconda dei Comuni, da una settimana a oltre 1 mese . Il Certificato relativo ai terreni, è un documento ufficiale e viene redatto tenendo conto dei vincoli nazionali, regionali, provinciali, comunali e di altra natura, che insistono sui terreni .
Andrà allegato alla pratica qualora si prosegua nel firmare il Contratto Preliminare per attivare l’ Iter autorizzativo, che parte con la richiesta di connessione alla rete elettrica ( TICA ), valutazione impatto ambientale ( VIA ) e altri passaggi successivi .

REQUISITO 3. CABINE

L’ attiguità dei terreni ad una cabina o sottostazione o linea elettrica è fondamentale . I terreni ( agricoli, ex cave, industriali, discariche ) devono trovarsi in prossimità di una cabina elettrica o linea elettrica di media tensione o alta tensione, o una cabina di trasformazione . Questo perché realizzare una nuova linea elettrica, comporta costi importanti .

Ossia l’ aspetto delle cabine elettriche, sottostazioni, e connessione alla rete elettrica, sebbene lo abbiamo tenuto come ultimo aspetto, è forse il requisito principale, perché l’ allaccio alla rete elettrica , è spesso la spada di Damocle e determina la decisione di proseguire o meno con un progetto .

È una caratteristica molto importante per poter procedere ad affittare dei terreni agricoli, industriali, ex cave, discariche, per impianti fotovoltaici , in altre parole, un impianto fotovoltaico ha senso solo se collegato alla linea elettrica : se i costi di allaccio superano il massimo consentito, il terreno purtroppo non sarà considerato idoneo, anche se trattasi di terreno pianeggiante e senza vincoli .

Non è di facile comprensione l’ aspetto elettrico per valutare se dei terreni siano idonei o meno . Si tratta di considerare vari fattori, come :

- La dimensione in ettari del terreno
- La Regione dove il terreno si trova
- L’ irraggiamento medio annuale statistico in quella latitudine
- Il tipo di tecnologia : esempio inseguitore mono assiale o pannello con sistema fisso , quello che meglio si adatta all’ impianto fotovoltaico da costruire .
- Le preferenze dell’ investitore sul tipo di tecnologia da utilizzare .
- Per impianti da collegare ad una sottostazione Enel dove si corre in media tensione, serve sapere la distanza in metri tra il terreno e la cabina di media tensione ( cabina in cemento o cabina a palo costituita nel secondo caso da un palo con annesso un trasformatore – cabina secondaria ) ed inoltre la distanza tra i terreni e la sottostazione da Enel 132 KV o 150 KV .
- Per terreni dove gli impianti fotovoltaici saranno da collegare ad una sottostazione di Terna, dunque progetti nei quali si corre in alta tensione, è importante misurare la distanza tra i terreni ( siano essi agricoli, industriali, ex cave, discariche ) e la sottostazione / cabina primaria di Terna a 150 KV o 220 KV o 380 KV, in funzione della potenza che si intende installare, che è legata alla dimensione in ettari dei terreni .
- In alcuni casi per terreni di grosse dimensioni dove si prevede di installare grosse potenze, si può anche costruire una cabina utente con dei costi che sono abbastanza importanti, tuttavia per grossi progetti è sostenibile sostenerne i costi relativi . Per progetti di impianti fotovoltaici di piccole dimensioni invece, il fatto di ipotizzare una sottostazione utente o far passare sul suolo la linea elettrica, realizzando una nuova linea elettrica, è molto costoso e impatta troppo sulla convenienza dell’ investimento complessivo .

Terna ed Enel, fanno costantemente delle verifiche sulla struttura della rete nel suo complesso e in funzione di richieste di allaccio in determinate aree, si attivano per investire e secondo le priorità che stabiliscono . Possono pianificare la costruzione di nuove sottostazioni, o l’ampliamento / ristrutturazione di linee ed aumentare la capienza di alcune sottostazioni esistenti ( tuttavia tutto questo richiede molto tempo, per cui spesso non è possibile attendere ).

IMPORTI ORIENTATIVI

Affittare i Terreni per costruire Impianti Fotovoltaici oppure meglio Vendere i Terreni ?

Se ora ti stai domandando quanto è possibile guadagnare offrendo il proprio terreno ( agricolo, industriale, ex cave ) in vendita oppure in affitto per installare degli impianti e moduli fotovoltaici a terra, sei nel posto giusto . Un impianto fotovoltaico installato su terreno agricolo o su terreno industriale, o magari su cave dismesse, mediante l’ utilizzo di pannelli fotovoltaici solari installati a terra, oggi e per i prossimi anni può garantirti una rendita annuale trentennale .

Affittare terreni o vendere terreni per il fotovoltaico comporta un vantaggio economico, sia nel caso di terreno agricolo, come pure per terreno industriale, o ex cava, o discarica, importante vengano installati impianti fotovoltaici a regola d’ arte, secondo le più moderne tecnologie e attraverso soggetti credibili, investitori bancabili con una ragguardevole esperienza nel fotovoltaico .

Quando le verifiche sui terreni agricoli, ex cava, terreni industriali, discariche, danno esito positivo, dunque i terreni sono pianeggianti, vicini ad un punto di connessione alla rete elettrica, e senza vincoli, è possibile procedere alla firma del contratto preliminare, tra proprietario del terreno e investitore . E si pone la questione su quale tipologia di soluzione scegliere , tra :

AFFITTO DEL TERRENO O PIÙ CORRETTAMENTE DDS ( cessione del diritto di superficie del terreno – diritto di reale godimento ) di solito a 30 anni con il pagamento di una rata di affitto o canone annuale o semestrale ; gli importi per affittare dei terreni agricoli va dai 2000 Euro ad Ettaro ad Anno a 2500 Euro ad ettaro ad anno, fino a 3000 Euro ad Ettaro ad Anno ( per l’ affitto di terreni, nel caso in cui la connessione sia sul terreno o attigua al terreno ; e si intende la sottostazione o cabina primaria 150 KV, 220 KV, 380 KV ) . Per i terreni industriali gli importi possono essere leggermente superiori anche se per il DDS non ci sono enormi differenze tra Terreni Agricoli e Terreni Industriali .

VENDITA DEL TERRENO e acquisto del terreno stesso da parte di un investitore ad un prezzo ad Ettaro da negoziare tra le parti ; gli importi sono fortemente legati ai costi di connessione per allacciarsi alla rete elettrica per gli impianti fotovoltaici che si andranno a costruire, e devono tener conto dell’ irraggiamento medio annuale previsto, nonché dei prezzi medi per la Regione considerata e ovviamente della pendenze del terreno e della conformazione dei terreni stessi . Relativamente alla vendita di terreni, è opportuno evidenziare che talvolta, il proprietario del terreno intende liberarsi di tutto il terreno in blocco, tuttavia, una parte dei terreni magari è inutilizzabile perché vincolata . Come risolvere questo problema senza effettuare frazionamenti e aggiornamento del Catasto ? Ebbene, in molti casi, è possibile ovviare a questa problematica, acquistando comunque il terreno in blocco ( si indica questa modalità con “ vendita a corpo “ o ” contratto a corpo ” ) sebbene all’ investitore convenga un acquisto delle sole particelle idonee senza vincoli ( viene chiamata “ vendita a misura “ ), attribuendo alle parti non idonee un prezzo inferiore rispetto alle parti idonee, e trovando un equilibrio sul prezzo di vendita soddisfacente per entrambe le parti ( vedi differenze tra vendita a corpo e a misura ).

AFFITTO DEI TERRENI ATTUALIZZATO ( vedi attualizzazione ) : ossia è una modalità che consente al proprietario dei terreni di concedere i suoi terreni per il Fotovoltaico, per una durata trentennale, rimanere proprietario dei terreni stessi, percependo i canoni di affitto in un’ unica soluzione attualizzata solitamente al 50 % . Questo è molto vantaggioso qualora il proprietario del terreno, desideri concretizzare l’ importo subito pur conservando il titolo di proprietà . Ovviamente, l’ investitore, in questo caso, deve rinunciare al beneficio finanziario di diluire nel tempo i pagamenti per i canoni di affitto dei terreni, e al contempo non ne diventa proprietario, dunque c’ è uno svantaggio per questa modalità . Per questi motivi, solitamente gli importi attualizzati relativi alla cessione del diritto di superficie, non possono superare gli importi, che per lo stesso terreno verrebbero pagati, in caso di acquisto .

Si tratta caso per caso, di comprendere a fondo le esigenze del proprietario del terreno, e dunque suggerire la soluzione contrattuale che meglio soddisfa le esigenze delle parti .
IBS non ha alcun vantaggio rispetto ad una delle 3 possibilità di procedere, pertanto si trova ad agire in una condizione di neutralità, potendo agevolare una negoziazione soddisfacente per tutti . Lo stesso vale per gli importi da pagare al proprietario dei terreni, nel caso di Vendita, DDS ( cessione del diritto di superficie ), DDS attualizzato ; anche in questo caso, IBS potrà agevolare la definizione di un punto di equilibrio tra le parti .

TASSAZIONE

QUAL’ È LA TASSAZIONE ( IMPOSTE ) PREVISTA PER CHI CONCEDE IL PROPRIO TERRENO AGRICOLO PER INSTALLARE UN IMPIANTO FOTOVOLTAICO ?

Qualora si tratti di terreni agricoli detenuti da un numero di anni almeno pari a 5, l’ operazione ai fini fiscali è esentasse . Qualora ci siano situazioni specifiche puoi contattarci per una consulenza gratuita personalizzata .

RACCOMANDAZIONI ED AVVERTENZE PER I PROPRIETARI DI TERRENO

Importi per l’ Affitto o Vendita di Terreni per il Fotovoltaico

L’ affitto / vendita di un terreno si applica a terreni agricoli, a terreni industriali, ex cave o altri terreni concessi per il fotovoltaico .

INTERMEDIARI : È sempre meglio diffidare e tenersi lontani da soggetti o intermediari non specializzati nel Fotovoltaico e persone che promettano cifre ed importi visibilmente fuori mercato . Le regole nel settore Fotovoltaico sono molto ben definite, e gli importi che si possono pagare senza incentivi statali ( conto energia ), ossia in Grid Parity, sono note e all’ interno di certi valori standard . Un investitore serio o un operatore competente nel settore Fotovoltaico, non getterà i suoi soldi, e avrà necessità di un margine di guadagno che risulterà dalla seguente equazione :

PROFITTI = VENDITA ENERGIA – ( COSTO DEL TERRENO + COSTO PER LA CONNESSIONE )

Pertanto se il terreno è molto costoso, fuori dai valori di mercato e in più la connessione non è economica, il progetto fotovoltaico conseguente non sarà sostenibile . Pertanto c’è da chiedersi se la persona che ci ha formulato una offerta, sia veramente ben informata e / o seria .

CAPARRE E ANTICIPI : Lo stesso discorso si applica quando al proprietario vengono promessi importi elevati, come caparra o anticipo, direttamente alla firma del contratto preliminare . Anche questo dovrebbe suggerire un approfondimento sul soggetto che ci propone l’ offerta . Questo perché il vostro terreno, fintanto che Enel o Terna non ha confermato la soluzione di connessione, ( ossia in quale sottostazione decide di mandarci a collegare il parco fotovoltaico ), fino a quel momento non è possibile confermare i costi di allaccio complessivi, da cui la fattibilità del progetto . Pertanto la prima caparra è sostenibile dopo circa 2 – 3 mesi o entro i primi 6 – 8 mesi massimo, ( qualora ci siano ritardi o ci sia un coordinamento Enel / Terna nel caso in cui alcuni impianti fotovoltaici lo richiedano ) , allorquando Enel o Terna avranno dato conferma e comunicato in modo ufficiale dove la nostra centrale fotovoltaica andrà allacciata . A quel punto si disporranno di tutte le informazioni per confermare il business plan e dunque si potrà procedere con il progetto operativo, pagando la connessione e le caparre ai proprietari dei terreni coinvolti . Prima di questo momento, noi potremmo anche fare delle previsioni, fare studi di fattibilità sulle cabine o sottostazioni dove è possibile un allaccio, tuttavia, sarà la comunicazione dell’ operatore Enel o Terna a sancire la conferma dell’ iter dell’ Autorizzazione e del Progetto Fotovoltaico .

LAYOUT ( disegno tecnico ) : Per questi motivi, consigliamo ai proprietari dei terreni di richiedere sempre a chi invia loro una offerta per l’ affitto dei terreni, ( o vendita o cessione del diritto di superficie attualizzato ), un layout dell’ impianto che si ipotizza di costruire, con la potenza che si prevede di installare, la disposizione dei pannelli sulla superficie utilizzabile, ed eventuali particelle o aree interessate da vincoli ( o da restrizioni o per conformazione dei terreni che obblighino a scartare delle aree di terreno ) . Questo obbligherà i vostri interlocutori a prendere una posizione ed una assunzione di responsabilità . Nel caso essi non fossero nella condizione di inviarvi un layout, potrete iniziare a chiedervi quale possa essere la motivazione sottostante, che nella maggior parte dei casi, è legata al fatto che essi sono soggetti che non hanno un vero acquirente alle spalle, e stanno forse solo cercando di raccogliere dei contratti preliminari ed opzioni su dei terreni, per poi concordare una loro fee di segnalazione con un investitore ( nel migliore dei casi ) o con altri intermediari . Tuttavia, spesso i contratti che vengono sottoposti e sottoscritti da proprietari ignari, per le opzioni sui terreni, non sono bancabili, per cui andranno poi sottoscritti nuovamente con clausole differenti per darvi seguito . Oppure è già capitato più volte di essere contattati da proprietari che ci hanno riferito di soggetti ( intermediari ma anche investitori purtroppo in alcuni casi ) che una volta sottoscritto il preliminare, abbiamo poi chiesto di negoziarlo al ribasso dopo aver ricevuto la TICA, ed essersi accorti che era disallineata rispetto alle loro aspettative, disattendendo quanto inizialmente promesso . E questo accade soventemente nel caso di importi fuori mercato .

Per questi motivi, chiedere un layout dell’ impianto fotovoltaico che si prevede di costruire, sgombra il campo da soggetti ambigui . Ed inoltre il layout dell’impianto è un passaggio obbligato per una offerta seria, poiché vengono stabilite le variabili in gioco, e dunque si può quantificare con precisione, gli importi per l’ affitto ( cessione del diritto di superficie ) o vendita di un terreno per Fotovoltaico .

Affidarsi a partner seri

È importante fidarsi e affidarsi a partner con comprovata esperienza e serietà che siano realmente in grado di accompagnare i proprietari di terreni nel mondo delle Energie Rinnovabili ( e del Fotovoltaico in particolare ), conducendoti a vendere o affittare il tuo immobile senza intoppi ad investitori seri e bancabili con la forza per affrontare operazioni di grosse entità, e costruire impianti fotovoltaici a terra in osservanza a tutte le norme di legge .

LE AUTORIZZAZIONI NECESSARIE

Per Affittare o Vendere un Terreno per un Impianto Fotovoltaico

L’ affitto di appezzamenti di terreno agricolo, ex cave, terreno industriale, o terreni bonificati, per l’ installazione di impianto fotovoltaico può davvero rivelarsi una vera opportunità . Affittare un terreno agricolo o concedere l’ utilizzo di un terreno industriale per il fotovoltaico può generare una grande fonte di guadagno e una rendita trentennale .
Se i terreni non presentano vincoli che insistono sui terreni stessi ( siano essi terreni agricoli, terreni industriale, discariche, ex cave ) è consentito procedere alla sottoscrizione di un accordo Preliminare, e alla richiesta di allaccio alla rete elettrica, nonché alla progettazione dell’ impianto fotovoltaico, in aderenza alle norme nazionali previste dal sistema, che solitamente prevede una AU ( autorizzazione unica ) salvo terreni di piccole dimensioni di circa 2 ettari installando meno di 1 MW dove è possibile utilizzare la procedura PAS ( procedura abilitativa semplificata ) .

L’ iter autorizzativo, su terreni Ex Cave o terreni industriali, è semplificato e più veloce, perché la destinazione e il codice dei terreni stessi è già affine al tipo di utilizzo che nella fattispecie riguarda l’ installazione di impianti fotovoltaici . Per il terreno agricolo sono richiesti più passaggi e dei tempi più lunghi proprio perché viene richiesto modificare il codice di destinazione del terreno per adibirlo a terreno cantierabile industriale, al fine di costruire la centrale fotovoltaica con tutte le servitù previste .

STMG / STMD : dunque, dopo aver verificato i vincoli, e aver creato il layout ingegneristico del progetto preliminare degli impianti fotovoltaici, per dare anche alcuni riferimenti storici, in passato si procedeva ad indirizzare ad Enel o Terna la richiesta di connessione attraverso la “ Soluzione Tecnica Minima Generale ( STMG ) “ per connettersi alla rete elettrica, che una volta confermata dall’ operatore di rete, illustrava indicando il punto di allaccio, la nuova linea da implementare e costruire, ed una stima dei costi per la realizzazione . Una volta valutata e accettata la soluzione di connessione che veniva proposta da Terna o Enel, era possibile passare allo step successivo e all’ invio del design del progetto definitivo, attraverso la cui ricezione Enel o Terna erano poi autorizzate a rilasciare la STMD ( Soluzione Tecnica Minima Definitiva ) .

TICA : attualmente, ai sensi della delibera n. 99 del 2008 ( vedi anche allegato A alla Delibera ) , Enel o Terna non inviano più la STMG e a seguire la STMD, ma direttamente un preventivo di connessione unico anche conosciuto nell’ ambiente Fotovoltaico, come TICA acronimo di “ Testo Integrato delle Connessioni Attive “.

TICA : Testo Integrato delle Connessioni Attive, è la prima azione che viene fatta per richiedere la connessione alla rete elettrica , generalmente ad Enel, oppure a Terna nel caso di impianti in alta tensione, essendo le società incaricate di gestire nel fotovoltaico le linee elettriche . La TICA prevede l’ allaccio alla connessione in rete e i costi relativi . Per la costruzione e la messa in esercizio dell’ impianto fotovoltaico, queste attività sono subordinate al rilascio della DIA ( Dichiarazione di Inizio Attività ) a cura del competente Comune a livello territoriale oppure in funzione dei casi al rilascio della AU ( Autorizzazione Unica ) provinciale, in ottemperanza a quanto previsto dall’ articolo 12 del Decreto Legislativo n. 29 del 2003 .

AU : generalmente l’ AU ( Autorizzazione Unica ) è una scelta obbligata per impianti fotovoltaici che superano una determinata soglia di potenza picco installata . L’ iter autorizzativo mediante la AU ( Autorizzazione Unica ), viene eseguito, rispettando dei principi pensati per portare ad una semplificazione procedurale, attraverso la l’ istituzione della Conferenza di Servizi, e mediante convocazione da parte dell’ Amministrazione Provinciale, entro e non oltre 30 giorni . Alla conferenza di Servizi sono invitati a partecipare tutti i delegati e rappresentanti delle competenti Amministrazioni territoriali, deputate a fornire e rilasciare gli assensi, rispetto all’ oggetto in discussione, nonché tutti i gestori di opere di carattere pubblico che intendono segnalare eventuali interferenze create dagli impianti fotovoltaici in corso di progetto . Nella pratica, l’ iter autorizzativo per ottenere dei terreni cantierabili per il fotovoltaico, consiste e richiede, nella fattispecie nel caso della costruzione di grandi impianti fotovoltaici, di una lunga serie di nulla osta, e senza questi nulla osta non è consentito iniziare i lavori . Tra questi nulla osta è compreso quello del Ministero dello Sviluppo Economico per poter realizzare la linea elettrica, il nulla osta per i vincoli archeologici, Soprintendenze, il nulla osta fornito dalle Autorità di bacino, il nulla osta per il vincolo paesaggistico, il nulla osta a cura dei Beni Ambientali, il nulla osta per i vincoli Comunali, insomma il nulla osta di tutti gli enti che si devono esprimere, interessati al via libera, per la costruzione della centrale elettrica fotovoltaica .

ALTRE AUTORIZZAZIONI PER IL FOTOVOLTAICO :

DIA : è un documento necessario se si vuole affittare un terreno di piccole dimensioni sia esso agricolo, industriale, ex cava per il fotovoltaico, ma più probabilmente per impianti sui tetti o coperture . DIA, è l’ acronimo di “ Dichiarazione di Inizio Attività “, che va presentata al Comune dove i terreni sono collocati . La DIA porta al rilascio della Autorizzazione Unica a livello provinciale, che consente l’ inizio dei lavori . La DIA viene trattata durante la Conferenza dei Servizi, tavolo al quale partecipano le varie amministrazioni competenti che si devono esprimere .

PAS ( Procedura Abilitativa Semplificata )
La PAS “ Procedura Abilitativa Semplificata ” rappresenta un iter come dal nome della procedura “ semplificato “ e consente di installare un impianto fotovoltaico e si usa soprattutto per cluster di piccoli siti sotto 1 MW di potenza installata . Si deve in sostanza effettuare una Dichiarazione di Inizio Attività ( DIA ) specificata per le energie rinnovabili .

CIA e CILA
Nello specifico sono comunicazioni di inizio lavori, che in alcuni casi vengono effettuate mediante l’ asseverazione da parte di un tecnico e in altri casi no . Vengono utilizzate per impianti fotovoltaici di piccola taglia .

TERRENI, FOTOVOLTAICO – BOZZE DI CONTRATTI DI OPZIONE / ACCORDI PRELIMINARI

Il tipo di accordo o contratto che viene utilizzato per affittare un terreno agricolo per costruire un impianto fotovoltaico viene definito “ cessione del diritto di superficie ” o “ vendita “ o “ cessione del diritto di superficie attualizzato “ .

Per la bozza di opzione Preliminare che viene sottoposta ai proprietari dei terreni per la firma, spesso i proprietari si avvalgono di studi legali, senza tuttavia una specifica competenza sul tema del Fotovoltaico . E talvolta, i legali che assistono i proprietari dei terreni ( terreni agricoli, ex cava, terreni industriali non fa differenza se non in alcuni casi specifici ) richiedono modifiche strutturali agli accordi che in molti casi non possono essere avvallati . Questo perché gli accordi e la contrattualistica devono essere “ bancabili “ ossia proteggere l’ investitore in modo adeguato rispetto ai rischi collegati all’ iter autorizzativo, in un paese come l’ Italia, nota per le sue lungaggini a livello burocratico e per i numerosi enti che si devono esprimere per approvare la concessione di una Autorizzazione Unica che consente la cantierabilità e dunque la costruzione di impianti fotovoltaici mediante pannelli solari . Visto che si parla di importi sicuramente non esigui, è consigliabile affidarsi sempre ad esperti del settore Fotovoltaico e richiedere un consulto a professionisti del fotovoltaico: in questo modo si riuscirà a procedere senza intoppi e senza sorprese, avendo ben chiari gli step da seguire .

Il Contratto di Locazione : DDS ( Cessione del Diritto di Superficie )

Quando un investitore o una società di Ingegneria o progettazione o studio tecnico è motivato a perseguire le fasi autorizzative di un terreno ( agricolo, industriale, discarica, ex cave ) che mostra di possedere i requisiti richiesti per essere considerato idoneo per installare un impianto fotovoltaico, passo fondamentale è quello di stipulare con il proprietario dei terreni ( qualunque sia la loro classificazione e destinazione urbanistica ) un contratto o bozza di opzione preliminare di affitto ( o meglio “ cessione del diritto di superficie “ ) o d’ acquisto a cura dell’ investitore o società di Ingegneria con delega da parte dell’ investitore .

QUALI SONO LE CARATTERISTICHE PRINCIPALI DEL CONTRATTO PER AFFITTARE O VENDERE I TERRENI NEL FOTOVOLTAICO ?

Le voci essenziali del contratto che segue si riferiscono al Contratto di affitto dei terreni ( terreni agricoli o industriali ) per il fotovoltaico, e tecnicamente è denominato “ di diritto di superficie “ . Con alcune variazioni esiste anche la forma di contratto per l’ opzione di acquisto dei Terreni .

I punti essenziali del contratto di DDS ( CONTRATTO DI DIRITTO DI SUPERFICIE ) sono i seguenti :

CANONE ANNUO :

- Gli importi vengono corrisposti al proprietario dei terreni normalmente in unica soluzione per la cessione del diritto di superficie . Se i terreni sono attigui ad una sottostazione elettrica, il prezzo aumenta .
- Come calcolare il prezzo per l’ Affitto del terreno per il Fotovoltaico ? un impianto fotovoltaico collocato su terreni agricoli o industriali, mediante moduli fotovoltaici e pannelli solari a terra, può fornire una rendita trentennale pagata annualmente da 2000 a 2500 Euro per Ettaro ogni anno e può arrivare a 3000 Euro per ettaro ad anno nel caso di ridotti costi di connessione per via della vicinanza ad una cabina di Alta Tensione .
- Quando avviene il pagamento del Terreno per l’ affitto o la vendita ? per quanto concerne i termini di pagamento, nel caso della vendita il pagamento è immediato appena ottenuta l’ Autorizzazione Unica e contestualmente all’ atto notarile . Per quanto riguarda il canone di affitto esso viene pagato anticipato ogni inizio anno ossia normalmente viene corrisposto al proprietario dei terreni, il canone annuale anticipato .

DURATA DEL CONTRATTO ( Durata dell’ affitto – cessione del diritto di superficie )

- Qual è la durata del contratto di DDS ( Cessione del Diritto di Superficie ) o affitto per il fotovoltaico ? Nel caso dell’ affitto o DDS ( Cessione del Diritto di Superficie ) il contratto ha una durata atto di 30 anni, salvo casi speciali .

COSA AVVIENE ALLA SCADENZA DELL’ ACCORDO

- Cosa avviene dopo la scadenza dell’ accordo di DDS ( Diritto di Superficie ) sui Terreni ? Quando l’ accordo si avvia alla scadenza, il proprietario o il titolare che detiene i titoli di proprietà dei terreni rientra in possesso della gestione del diritto di superficie del terreno .

RIPRISTINO DEI TERRENI E DEI LUOGHI

- Come funziona con il ripristino del terreno dopo che sono trascorsi 30 anni di affitto per il fotovoltaico ? Secondo quanto previsto dalle norme di carattere nazionale ed europeo, trascorsi i 30 anni, al termine del contratto di cessione del diritto di superficie, l’ Investitore o la società che ha sottoscritto il contratto definitivo, si impegna a proprie spese a smantellare completamente l’ impianto fotovoltaico su terreno . L’ investitore che prende in affitto il terreno per costruire l’impianto fotovoltaico, ha l’ obbligo formale dopo la locazione del terreno per realizzare l’ impianto fotovoltaico, di impegnarsi a smantellare l’ impianto stesso, conclusi i 30 anni della cessione del diritto di superficie . In aggiunta ad una legge valida sul territorio nazionale a tutela dei proprietari di terreno, alcune regioni ( esempio la Lombardia ) prevedono che l’ investitore depositi una fideiussione bancaria a garanzia dello smaltimento dell’ impianto con gli importi previsti per le attività .

Il Diritto di Superficie DDS : Ecco come funziona per i Tetti

Sei proprietario di un terreno o di un tetto e vuoi metterlo a reddito ? C’ è chi vuole investire nel fotovoltaico ? E cos’ è il diritto di superficie per il fotovoltaico ?
La cessione del diritto di superficie rappresenta la soluzione ideale per proprietari di terreni o tetti che intendono renderli disponibili per installare il fotovoltaico e investitori che desiderano investire in impianti fotovoltaici .
Da una lato chi ha disponibilità di adatte superfici al fotovoltaico ( esempi : il tetto di un magazzino o di un capannone, un lastrico solare, un terreno ), che non è motivato a farsi carico della installazione o gestione di un impianto fotovoltaico di produzione di energia pulita .
Dall’ altro chi investe, acquista la titolarità dell’ area o della copertura, installa un impianto fotovoltaico, produce energia per ottenere una marginalità dopo la vendita dell’ energia .

La cessione dei diritti di superficie per il fotovoltaico solare rappresenta una interessante soluzione :
- il proprietario del tetto, va a cedere i diritti di superficie di un’ area altrimenti improduttiva, mettendola a reddito ( per i terreni agricoli il discorso è un po’ differente perché ci può essere un utilizzo in agricoltura, per i terreni industriali va visto caso a caso ).
- chi acquista i diritti di superficie e diventa titolare per poter realizzare un impianto fotovoltaico, può averne un beneficio senza essere proprietario del terreno o del tetto su cui è realizzato .
- In buona sostanza i vantaggi del diritto di superficie sono : chi diventa titolare dell’ area, detiene la disponibilità della superficie su cui costruire l’ impianto fotovoltaico, senza esserne il proprietario, essendo proprietario dell’ impianto fotovoltaico senza essere proprietario del tetto o del suolo su cui è installato . Come contropartita il proprietario dell’ impianto è tenuto a riconoscere mediante pagamento al cedente ( proprietario del tetto, terreno ), di un canone annuale in denaro o nel caso del tetto anche parte dell’ energia prodotta .

DEFINIZIONE DI DIRITTO DI SUPERFICIE NEL FOTOVOLTAICO PER I TETTI:

Attraverso il diritto di superficie è consentito distinguere e separare il titolo di proprietà del tetto o del suolo, dal titolo di proprietà della costruzione soprastante, nella fattispecie un impianto fotovoltaico .
Ossia, il diritto di superficie, dà il diritto di realizzare l’ impianto fotovoltaico, o in generale un’ opera su un’ area ( tetto o terreno ) senza essere il proprietario del tetto o del terreno ossia della superficie stessa .
Paradossalmente con l’ acquisto del diritto di superficie è possibile effettuare rialzamenti di palazzine, ossia avere il permesso di costruire e poi effettuare la vendita di appartamenti in posizione sottotetti, per fare un esempio concreto .

Chi acquista l’ energia prodotta o a chi viene venduta ? L’ energia elettrica prodotta da un impianto fotovoltaico può essere venduta, esempio in loco ad un singolo soggetto ( soluzione più conveniente per evitare dispersioni di energia ), oppure venduta alla rete elettrica nazionale .

INVESTITORI ALLA RICERCA DI TERRENI CANTIERABILI IN AFFITTO

Un Business in forte crescita

Anche per ragioni di carattere ambientale oltre che economico, vendere o concedere in affitto un terreno per installare un impianto fotovoltaico è il primo passo per poter entrare nel business della Green Economy e delle cosiddette energie rinnovabili, settore ad elevata sensibilità vista l’ attuale dinamica climatica e il surriscaldamento globale su cui non sembra tuttavia esserci piena convergenza di intenti o azioni condivise .

Il mercato in Italia degli impianti fotovoltaici su terreno o a terra che dir si voglia, ha subito drammaticamente un brusco stop nel 2012 dopo che il legislatore per decisione del governo italiano, legiferò interrompendo l’ erogazione di benefici ed incentivi per l’ installazione di pannelli solari sui terreni agricoli . Si trattava di incentivi pubblici nell’ ambito del “ conto energia “ .

La caccia ai terreni è di nuovo aperta su tutto il territorio nazionale ! ( Terreni agricoli, terreni industriali, discariche, ex cave )

Sono molte le società che in questo momento investono nel Fotovoltaico a terra . Alcuni esempi : investitori finanziari, finanziatori industriali, advisor / adviser, Fondi di Private Equity, Banche d’ affari .

Alcuni, i cosiddetti “ Sviluppatori “ operano nel settore Greenfield, facendo il durissimo lavoro dello scouting di siti, screening vincolistico, verifiche in itinere e progettazione, assistiti da società di Ingegneria con un track record ingegneristico significativo .

Gli sviluppatori partono dallo scouting di siti idonei ( terreni agricoli o industriali ) e individuati i terreni che superano i criteri di selezione, danno il via all’ iter autorizzativo nella modalità Co Sviluppo . Essa prevede dopo la firma del preliminare con la proprietà del terreno, di effettuare la richiesta di allaccio ad Enel o Terna per poi proseguire fino alla cantierabilità degli impianti, ovvero la condizione che consente di iniziare a costruire il parco fotovoltaico .

Dopo l’ ottenimento della AU cantierabile, le autorizzazioni o gli impianti costruiti o addirittura già connessi alla rete Enel o Terna vengono ceduti in pacchetti di Autorizzazioni Uniche cantierabili o Impianti per un numero di MW ( mega watt ) consistenti, a Fondi che acquisiscono degli asset finanziari, ossia oggetti finanziari che remunerano i loro azionisti con un rendimento finanziario costante e pluriennale .

Ossia i Fondi che spesso sono fondi pensione, dunque molto conservativi, desiderano prodotti sicuri, senza rischio e con un rendimento costante . Si collocano nel Ready to Build che è lo status che un progetto fotovoltaico acquisisce a partire dalla condizione di cantierabilità dei terreni .

Ci sono Investitori ( investitori finanziari o Industriali ), che talvolta invece di operare nel ” Greenfield “, preferiscono collocarsi nel ” Brownfield ” ossia ricercano terreni in cui l’ iter autorizzativo è già iniziato ; potrebbe già esserci una TICA ( soluzione di connessione ) confermata, per esempio . Tuttavia, non siamo ancora in presenza della AU ( Autorizzazione Unica ), dunque ci sono ancora diversi passaggi prima che i terreni diventino ” cantierabili ” e dunque si possa costruire gli impianti fotovoltaici . E’ solo a fine percorso, ovvero dopo che si è arrivati a conclusione dell’ iter complesso autorizzativo della AU ( autorizzazione unica ) e pertanto si sono ottenute tutte le autorizzazioni necessarie, inclusa la connessione in rete e i vari nulla osta, è solo a quel punto che si potrà iniziare ad andare in cantiere e costruire gli impianti fotovoltaici .

Comunque sia, quello del Fotovoltaico in Grid Parity ( ossia senza incentivi statali ) è un business profittevole dove gli investitori si stanno inserendo sempre con maggiore convinzione e capitali . Questo perché le tendenze del mercato dell’ energia porteranno ad una marginalità adeguata per giustificare un investimento nella Green Economy .

TERRENI PER FOTOVOLTAICO E PROSPETTIVE FUTURE

Vendere o affittare terreni agricoli, per il fotovoltaico a terra ad investitori finanziari od industriali attivi nel settore delle energie rinnovabili, può rappresentare una efficace alternativa rispetto a perseguire una coltivazione agricola intensiva, visto che i rendimenti che si possono ottenere per ettaro sono superiori . Tra l’ altro non comporta nessun costo installare un impianto fotovoltaico a terra per i proprietari .

Infatti se i terreni agricoli, industriali, ex cave o persino discariche bonificate abbandonate e senza un piano industriale di sviluppo, posseggono i requisiti per ospitare un impianto fotovoltaico a terra in grid parity ( anche denominata market parity ), sarà l’ investitore o il fondo finanziario a farsi carico delle spese che si rendono necessarie per procedere alla autorizzazione, cantierabilità e costruzione dell’ impianto fotovoltaico a terra .

Dunque affittare oppure vendere terreni ( terreni industriali, terreni agricoli, ex cave ) per il settore fotovoltaico è di sicuro molto redditizio e non ci sono costi per i proprietari . Nella modalità Grid Parity ossia senza incentivi, il business del Fotovoltaico su terreno è partito nel 2018, è cresciuto nel 2019 e sicuramente influenzerà il mercato di compravendita e affitto dei terreni anche nel 2020, 2021, e probabilmente anche nel 2022 e 2023 . Successivamente si tratterà di capire per gli anni che seguiranno, il grado di saturazione dei terreni e l’ atteggiamento che le singole regioni andranno ad adottare in funzione delle peculiarità del territorio . Facilmente in futuro, il business si sposterà su coperture ( tetti, serre ecc. ) che riducono l’ impatto ambientale o si limiterà ai soli terreni industriali o ex cave o ex discariche .

Considerando di poter installare impianti Fotovoltaici su terreni agricoli, terreni industriali, ex cave, ex discariche o su coperture ( tetti, serre, ecc. ) il business del fotovoltaico da un punto di vista teorico trova applicazione in tutte le regioni italiane a seconda delle preferenze degli investitori e della densità di Aziende e dunque di domanda di energia . Dunque in Lombardia, Piemonte, Valle D’ Aosta, Veneto, Trentino Alto Adige e Friuli Venezia Giulia, Liguria, Emilia Romagna, Toscana, Lazio, Marche, Campania, Abruzzo, Molise, Umbria , Basilicata, Puglia, Calabria, Sicilia, Sardegna .

COSA SI INTENDE PER GRID PARITY ?

La Market Parity nel Fotovoltaico

QUALI SONO I PRINCIPI FONDANTI DEL DEL FOTOVOLTAICO ?

Sebbene sia ancora piuttosto un business recente, il Fotovoltaico a terra senza incentivi, in Italia ha subito una nuova partenza e forte crescita dal 2017 – 2018 mediante l’ installazione di pannelli fotovoltaici a terra . Società italiane, ed internazionali, investitori di varia tipologia, in modo diretto investono sia nello scouting di terreni agricoli ( pianeggianti e senza vincoli paesaggistici e ambientali ), sia nella ricerca di terreni classificati industriali o assimilabili ( esempio cave dismesse o ex discariche a fine ciclo vita ) . I terreni industriali sebbene abbiano un costo superiore, soprattutto nell’ acquisto, tuttavia comportano meno rischi di incorrere in pareri non favorevoli da parte degli Enti che devono poi concedere il “ nulla osta “ alla cantierabilità dei terreni stessi . È senza dubbio un business impensabile fino a qualche anno fa, e attualmente sostenibile, grazie alla forte riduzione dei costi dei pannelli e dei moduli fotovoltaici .

La scelta più naturale è quella dell’ affitto dei terreni per il fotovoltaico, per lo sviluppo di impianti fotovoltaici di medie e grandi dimensioni, per avere una economia di scala e un business plan performante per chi investe e desidera una redditività dell’ investimento accettabile per il grado di rischio specifico .

Quello di cui parliamo in buona sostanza è un mercato del Fotovoltaico che si auto sostiene detto “ Fotovoltaico Grid Parity ” in contrapposizione ad alcune modalità che seguono un iter o un approccio meno di mercato, e che si rifà al decreto FER1, su cui andremo successivamente a postare alcuni articoli .

APPROFONDIAMO L’ APPROCCIO DELLA “ GRID PARITY “ O “ MARKET PARITY “

Come già accennato, questo è il caso di Impianti Fotovoltaici di medie e grandi dimensioni, in località dove può essere armonizzato un impatto visivo a volte importante, impianti fotovoltaici realizzati su terreni agricoli o terreni industriali, per produrre energia e vendere la stessa direttamente a delle utility o sulla borsa elettrica . Il tutto avviene in un processo di sviluppo del fotovoltaico con impianti sviluppati e realizzati senza incentivi pubblici .

“ Market Parity o Grid Parity ” : in sintesi ci porta al concetto di “ equiparare “ il costo per lo sviluppo e la produzione di energia , generata appunto dal fenomeno fotovoltaico dei pannelli allestiti in un impianto fotovoltaico, con il costo che si avrebbe nell’ acquistare la medesima energia, dalla rete elettrica . Ossia, c’è un pareggio . E tale equivalenza di costi e condizioni, si riesce a raggiungere esclusivamente dalla equivalenza di costi per produrre la stessa energia attraverso le fonti fossili . E il tutto in totale assenza di incentivazione statale .

Il sistema verte su un libero mercato dell’ energia all’ ingrosso e sulla competizione tra i prezzi per scambiare l’ energia prodotta dalla Green Economy ( fotovoltaico nell’ esempio citato ) e i prezzi dei prodotti mediante fonti fossili . Ovviamente con la diminuzione dei costi fisici dei pannelli, il mercato del fotovoltaico potrebbe essere in condizione di vendere l’ energia sulla borsa elettrica, addirittura ad un prezzo inferiore rispetto ai produttori fossili e il tutto in market parity senza incentivi statali .

QUALI SONO I VANTAGGI DOPO IL DECRETO FER1 ?

Dopo l’ approvazione del decreto FER1 del 4 luglio 2019, ci potranno essere alcuni incentivi per impianti fotovoltaici che vengono costruiti in condizioni specifiche, secondo le priorità che il legislatore ha individuato per distribuire gli incentivi :

- Impianti fotovoltaici combinati a colonnine per auto elettriche per la ricarica ( potenza sviluppata maggiore di 15 Kw )
- Edifici pubblici con tetti con eternit o amianto ( asbesto )
- Cave dismesse e discariche : Impianti fotovoltaici su aree che necessitano di bonifica, parchi fotovoltaici su discariche bonificate oppure riattivate ed ex cave ossia cave che hanno non hanno più lo scopo primario poiché i combustibili fossili sono esauriti .

REQUISITI PER GLI INCENTIVI TRAMITE DECRETO FER1 :

- Impianti Fotovoltaici di potenza minore di 1 MW ( nuova costruzione )
- Impianti Fotovoltaici dopo potenziamento, sviluppano minore di 1 MW
- Impianti Fotovoltaici di potenza minore di 1 MW da ammodernare
- Requisiti impianti : per ammissione registro imprese nuova costruzione o nuovi componenti
- Impianti con potenza uguale o minore di 1 MW partecipano alla procedura di asta al ribasso con limiti di contingenti di potenza .
Impianti unitari in aggregati con una potenza dai 20 KW ai 500 KW, possono ottenere incentivi, se gruppo di impianti possiede potenza totale minore di 1 MW .

Per le aste al ribasso Decreto FER1 :

30/09/2019 – 30/10/2019
31/01/2020 – 01/03/2020
31/05/2020 – 30/06/2020
30/09/2020 – 30/10/2020
31/01/2021 – 02/03/2021
31/05/2021 – 30/06/2021
30/09/2021 – 30/10/2021

Graduatoria sul sito https://www.gse.it ( entro 90 giorni chiusura bando )

RINNOVABILI E PRODUZIONE DI ENERGIA – TERRENI O TETTI

Tutela del paesaggio, Sostenibilità, Obiettivi Europei 2030

Il business del fotovoltaico nasce nel 2006, dopo l’ abilitazione ai sensi del DECRETO n. 37 del 22 Gennaio 2008 ex Legge 46 / 1990 lett. a) e b) che regolamentava il settore dunque la installazione, la trasformazione, l’ ampliamento, la manutenzione di centrali ed impianti elettrici nonché elettronici .

La produzione di energia mediante fonti rinnovabili rappresenta senz’ altro una evoluzione rispetto al carbone o alle fonti energetiche ad alto impatto ambientale . D’ altro canto si evidenziano talvolta delle speculazioni ed in alcuni casi il paesaggio subisce una deturpazione dopo una pesante installazione di pannelli fotovoltaici e impianti in alcune aree agricole .

Senza dubbio nell’ installare su tetti, capannoni, pensiline, lastrico solare o auto produzione fotovoltaica domestica per privati ed aziende, evitiamo di deturpare il paesaggio, si evitano grosse produzioni di energia elettrica concentrate in un unico punto, cosa che richiederà che l’ energia così prodotta, venga trasformata e trasportata, con ingenti dispersioni e perdite, da cui anche rischi derivanti dal trasporto dell’ energia e la creazione di campi elettromagnetici .

Tuttavia tetti, pensiline, capannoni e auto produzione non bastano per spostare la produzione complessiva nazionale verso le fonti rinnovabili ; le grosse centrali su terreno riescono a produrre enormi quantità di energia equiparabili a piccole centrali elettro nucleari, senza l’ annoso famigerato problema delle scorie radioattive ( rifiuto radioattivo ) .

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