MILESTONE FOTOVOLTAICO
Milestone e Passi principali del Processo di Sviluppo AU Fotovoltaico
IBS è in Joint Venture con Società di Ingegneria strutturate . Ha in essere accordi di sviluppo con Investitori Italiani ed Internazionali, Gruppi Industriali e Fondi di Investimento che investono in Italia, nella creazione di nuove Centrali Fotovoltaiche . Questo avviene attraverso la richiesta ai gestori della Rete Elettrica nazionale Terna o Enel e agli Enti Preposti di Nuove Autorizzazioni Fotovoltaiche in AU ( Autorizzazione Unica ) e PAS ( Procedura Abilitativa Semplificata ), in funzione della taglia degli impianti che si andranno a costruire .
MILESTONE
RICEZIONE DOCUMENTI TERRENO : KMZ, numero di Foglio e Particelle, Scheda Greenfield sito, CDU ( Certificato di Destinazione Urbanistica ), Foto della Cabina di Media – Bassa Tensione attigue al sito e coordinata Google Earth
- Come produrre il KMZ : Procedura Guidata / Video Youtube
- Come scaricare Scheda Greenfield sito : Download Scheda Greenfield ( inserire il maggior numero di informazioni disponibili )
- Come identificare correttamente le Cabine di Media – Bassa Tensione : Descrizione Cabine
- Per leggere tutte le raccomandazioni e FAQ sull’ invio dei siti : Linee Guida Invio Siti
ANALISI DOCUMENTI : entro 1 / 2 giorni fino ad un massimo di 7 giorni, verranno condotte le verifiche sulla conformazione del terreno, pendenze, verifiche costi di allaccio alla rete elettrica nazionale e verrà comunicato l’ interesse a procedere con il sito analizzato mediante le verifiche ingegneristiche sulla vincolistica per completarne l’ analisi . Le verifiche vincolistiche possono richiedere qualche giorno aggiuntivo in funzione del numero di siti in corso di analisi
ACCETTAZIONE SITO : se l’ esito delle verifiche sarà positivo, il terreno verrà confermato come “ Idoneo “ e immediatamente presentato ad un Investitore .
CONFERMA INTERESSE INVESTITORE : l’ investitore previa verifica del sito e del dossier ricevuto da IBS relativamente al sito e alle sue peculiarità, conferma l’ interesse per il sito mediante invio di una LOI o direttamente tramite un Contratto di Opzione per il Diritto di Superficie o per l’ acquisto del sito .
NEGOZIAZIONE CONDIZIONI : vengono negoziate le condizioni di vendita o di cessione del diritto di superficie del terreno, e si giungerà ad un punto di equilibrio che soddisfi sia il proprietario del terreno sia l’ investitore .
- Il contratto preliminare prevede che IBS e la società di Ingegneria Partner faranno richiesta di allaccio alla rete ( TICA ) ed entro circa 3 / 4 mesi in funzione delle Regioni, riceveranno risposta da Enel o Terna .
- Dopo la conferma dei costi di allaccio, sarà possibile confermare se procedere con il progetto e dunque pagare una caparra a fondo perduto al proprietario del terreno .
- L’ iter autorizzativo proseguirà secondo i vari step previsti avendo una durata complessiva, di circa 18 – 24 mesi in funzione della regione .
- Se per i vari Enti che si devono esprimere durante il processo, fosse necessario più del tempo previsto, sarà pagata una seconda caparra al proprietario .
- La durata complessiva del Contratto Preliminare, prevede tempi più lunghi rispetto al reale tempo necessario per espletare tutto il processo autorizzativo, ed è pari a 24 o 36 mesi in funzione della tipologia di investitore . I tempi effettivi sono sempre inferiori, i contratti tendono solo ad essere molto tutelativi nei confronti degli investitori che durante il percorso devono investire molto denaro affinché si sentano sicuri e protetti . Questo purtroppo si rende necessario anche per il fatto che l’ Italia è conosciuta all’ estero per una burocrazia piuttosto impattante sui processi .
- Tuttavia i tempi reali dell’Autorizzazione Unica sono quelli a cui fare riferimento per la stipula successivamente del Contratto definitivo .
- Il Contratto Definitivo che si firma appena l’ Autorizzazione sarà cantierabile prevede l’ acquisto del terreno o la cessione del diritto di superficie per 30 anni
FIRMA CONTRATTO PRELIMINARE E SOPRALLUOGO : dopo la negoziazione e contestualmente all’ accettazione delle condizioni previste nel contratto preliminare si effettua il sopralluogo per la verifica sul posto degli aspetti tecnici di dettaglio e per presentare al proprietario del terreno l’ Investitore
PROSECUZIONE ITER FINO ALLA CANTIERABILITÀ E CONTRATTO DEFINITIVO : il processo autorizzativo procede e si arriva di solito in 18 – 24 mesi complessivi alla cantierabilità dell’ AU e dunque alla sottoscrizione del contratto definitivo notarile e al Rogito .
DOMANDE E RISPOSTE
1) Una volta eseguite le analisi sul sito come si procede ?
Risposta : Si passa alla sottoscrizione di un contratto di opzione preliminare per l’ acquisto o per il diritto di superficie .
2) Il contratto di opzione preliminare chi lo firma ?
Risposta : Viene firmato a nome della società di ingegneria e successivamente viene ceduto all’ investitore, mentre in alcuni casi viene sottoscritto direttamente dall’ Investitore .
3) Il contratto definitivo chi lo firma ?
Risposta : Viene firmato da un notaio a nome dell’Investitore ( o Fondo di Investimento o Gruppo Industriale ).
4) Quanto viene pagato il Diritto di Superficie ?
Risposta : I prezzi standard di mercato sono intorno ai 2300 – 2500 € ad ettaro / anno, in alcuni casi possono essere più alti questo perché la connessione alla rete elettrica è molto vicina e i costi sono ridotti .
5) Per quali tipologie di Diritto di Superficie si può optare ?
Risposta : Si possono scegliere due tipologie di DDS :
- Quello con canoni annuali per un periodo di 30 anni
- Prendere l’intera somma dei 30 anni ma facendo una attualizzazione del 45 – 50 % , questo se un proprietario volesse monetizzare subito .
6) Quanto viene pagata la vendita di un terreno ?
Risposta : Dipende, il prezzo è variabile perché bisogna tenere in considerazione il costo della connessione alla rete elettrica, quindi viene analizzato caso per caso .
7) Quali e quante sono le caparre che vengono date alla proprietà durante l’ iter autorizzativo ?
Risposta : Tranne rari casi dove l’ investitore paga un acconto alla firma del contratto preliminare, solitamente la prima caparra, si riceve intorno al sesto mese ( se possibile prima ) una volta accettata la connessione alla rete elettrica . Nei casi rari in cui la connessione non possa essere accettata per saturazione della cabina elettrica individuata come punto di allaccio, sarà necessario disdire il preliminare .
Le caparre sono riconosciute ai proprietari in modo forfettario e non a percentuale come invece capita nelle compravendite ordinarie .
Esempio di caparre :
- al 6 ° mese ricevuta la connessione : caparra di 500 € / ha
- al 18° mese durante il processo autorizzativo : caparra di 10.000 – 15.000 €
- al 24° mese se si dovesse prorogare di un ulteriore anno il preliminare ulteriore caparra da concordare .
- Il saldo al momento del rogito notarile .
Le caparre vengono date a fondo perduto . Se per qualunque motivo non si dovesse proseguire con il progetto queste saranno trattenute dalla proprietà .
Le caparre vengono sempre concordate caso per caso .
NOTA IMPORTANTE : l’ iter autorizzativo normalmente si conclude in tempi inferiori rispetto a quelli indicati nell’ accordo preliminare, tuttavia è utile prevedere le caparre anche a 18 mesi o 24 mesi qualora in casi poco frequenti e rari, per motivi indipendenti dalla volontà dell’ Investitore, il processo autorizzativo registrasse dei rallentamenti legati agli Enti che si devono esprimere, e dunque si dovesse prolungare il processo oltre il tempo stimato . Questo prima di tutto per tutelare il proprietario .
8) E se il terreno è in parte vincolato ?
Risposta : E’ possibile prendere il terreno ” a Misura ” cioè solo la parte utile, ( soprattutto nel caso della ” Cessione del Diritto di Superficie “), tuttavia è anche possibile prenderlo ” a Corpo ” acquistando ad un prezzo inferiore la parte vincolata che non si utilizza così da poter soddisfare le esigenze della proprietà se preferisse disfarsi dell’ intero sito . Comunque questa possibilità viene valutata caso per caso .
9) Come è possibile essere efficaci ed efficienti nel presentare siti idonei ?
Risposta : Il modo per riuscirci è quello di selezionare dei siti che si trovino vicini alle cabine di Alta Tensione AT – MT soprattutto per terreni sopra i 6 Ettari . Per i siti di piccole dimensioni è fondamentale la vicinanza ad una cabina di Media – Bassa Tensione in prossimità del sito . La cabina di Media Tensione prossima al sito è comunque importante anche per siti grossi, per un calcolo veloce dei costi di allaccio . Per agevolare i propri collaboratori IBS potrà fornire la posizione delle cabine di alta tensione presenti nell’ Area dove i nostri collaboratori intendono cercare dei siti idonei .
ALTRI LINK E APPROFONDIMENTI
- Linee guida Generali sul Fotovoltaico in formato PDF : Scarica le Linee Guida Generali oppure Guarda il Video
- Come Calcolare i Costi forfettari di Allaccio alla Rete Elettrica : Downaload Foglio di Calcolo Excel per i Costi Forfettari di Allaccio
- Per visualizzare lo Stato dell’Avanzamento dell’ Autorizzazione Unica : Vai alla pagina Status AU
SCARICA FILE ZIPPATO CON TUTTI I DOCUMENTI PER PRESENTARE I SITI
- File Word con le indicazioni generali dei siti di interesse
- File Excel Scheda Greenfield Sito
- Esempio di KMZ
- Esempio di Cabina di Media – Bassa Tensione
- Esempio di Cabina di Media – Bassa Tensione, mediante Traliccio con Trasformatore
Grazie per la COLLABORAZIONE !